توسعه سند رسمی ، تقویت امنیت و بهداشت حقوقی در کشور
طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی در حالی در مجمع تشخیص مصلحت نظام به سرمی برد منظور از اعتبار سند رسمی در قانون و در دادگاه ها ، میزان مقاومت سند در برابر تعرض به اصالت و صحت آن است ؛ بنابراین بر خلاف اسناد عادی ، اعتراض به اسناد رسمی صرفاً از طریق اثبات جعلی بودن سند امکان پذیر است و نمیتوان نسبت به سند رسمی ادعای انکار و تردید کرد و همین امر توسعه سند رسمی موجب تقویت امنیت و بهداشت حقوقی در کشور میشود.
نخستین بار طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در اواخر مجلس دهم (۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹) به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید اما به دلیل مغایرت برخی مواد آن با موازین شرع و برخی اصول قانون اساسی به مجلس بازگردانده شد.با وجود آنکه در مجلس یازدهم تلاش شد تا این مغایرتها رفع شود، مصوبه مجلس به سرانجام نرسید و با اصرار نمایندگان به مصوبه خود، شهریور سال گذشته برخی مواد آن برای تصمیم گیری نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد.
معضلی چندساله به نام معاملات غیر رسمی
موضوع معاملات اموال غیرمنقول از زمان تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰ جایگاه مهمی در نظام حقوقی ایران داشته و از همان ابتدا مقرر شده بود معاملات اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی باید بهطور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود اما با تفاسیر این قانون و تغییراتی که به مرور اعلام شد، معاملات غیررسمی خود یک معضل در معاملات اموال غیرمنقول شد که با مخدوش کردن فضای شفافیت، امکان اجرای قوانین مترقی همچون مالیات بر سوداگری را نیز ناممکن میکرد.
برای ساماندهی و ایجاد نظام ثبت رسمی معاملات در حوزه اراضی و املاک و پیشگیری از آسیبهای مرتبط با معاملات غیررسمی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۳۹۹ به تصویب مجلس رسید اما پس از طرح ایراداتی از سوی شورای نگهبان و اصلاح مصوبه در مجلس، نهایتاً این طرح در سال ۱۴۰۱ برای تعیین تکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد ولی همچنان در این نهاد بلاتکلیف مانده است؛ موضوعی که موجب معتبر ماندن اسناد عادی و وکالتی و در نهایت عدم اجرای هر قانونی برای قطع دست سوداگران از بازار مسکن شده است.
اعتبار زدایی از اسناد عادی
وزیراقتصادی و دارایی درپنجم خرداد امسال دردو نامه جداگانه به دبیر شورای نگهبان و رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام خواستار تسریع در تأیید «طرح مالیات بر سوداگری و سفتهبازی» در شورای نگهبان و «اعتبارزدایی از اسناد عادی و وکالتی» و تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجمع تشخیص مصلحت نظام برای توفیق حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن شد.
نامههای سیداحسان خاندوزی به این دو مقام ارشد برای تصویب و اجرای طرح «مالیات بر عایدی سرمایه» بود که دلالان و سفتهبازان بازار مسکن، خودرو، طلا و سکه یا ارزهای خارجی را هدف قرار میدهد؛ قانونی که بیش از ۱۸۰ کشور دنیا تجربه موفقی از اجرای آن دارند و پیشنیاز اجرای آن در حوزه مسکن و کوتاه کردن دست سوداگران از این بازار اعتبارزدایی از اسناد عادی و غیررسمی است.
وزیر اقتصاد در نامه به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام تأکید کرده بود که بررسیهای این وزارتخانه نشان میدهد آنچه تضمین کننده موفقیت حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن و تحقق اهداف مقرر در قانون اساسی است، به تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و با تمرکز بر ضمانت اجرای طرح یاد شده گره خورده است.
در بخشی از نامه خاندوزی به صادق آملی لاریجانی نوشته شده بود: «آنچه تمام چارهاندیشیهای سابق (وضع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم، احکام مندرج در قوانین بودجه سالانه) و همچنین مصوبه فعلی (طرح مالیات بر سوداگری و سفتهبازی) را از حَیّز انتفاع ساقط کرده و این اقدامات را نه به عنوان معیار کارآمدی، بلکه به نماد تلاشهای نافرجام حاکمیت در اجرای تکالیف قانون اساسی مبدل ساخته «عدم وجود هرگونه اطلاعات متقن در حوزه مالکیت املاک» است؛ به صورت خاص در «طرح مالیات بر سوداگری و سفتهبازی» مقرر شده انتقال املاک با انواع کاربری در صورت تحقق شرایطی، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه کرده و به این ترتیب، مازاد قیمت فروش به قیمت خرید ملک، ماخذ محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت. بر این اساس مراجع مرتبط، به ویژه تمامی دفاتر اسناد رسمی مکلف به انجام تکالیفی برای شناسایی و انعکاس این معاملات به سازمان امور مالیاتی شدهاند.»
وزیر اقتصاد با طرح این پرسش که چگونه با رواج «اسناد عادی معاملات قولنامهای و وکالتنامههای عادی» و اعتبار آن در محاکم قضایی که طرفین معاملات ملکی می توانند بدون ثبت آن نزد هر مرجعی معامله خود را انجام دهند و خود را از پرداخت مالیات مصون کنند، میتوان به نتایج این اقدامات امیدوار بود؟ تأکید کرده بود: «معتبر دانستن معاملات املاک بهوسیله اسناد عادی منجر به عدم شفافیت اقتصادی و نتیجتاً فرار گسترده مالیاتی در بازار بزرگ املاک شده است؛ از نظر بسیاری از صاحبنظران اقتصادی و مجموعه این وزارت تنها یک عامل می تواند اشخاص را ناچار به ثبت اطلاعات املاک خود کند و آن ایجاد و تقویت «ضمانت اجرا از طریق بطلان معاملات عادی» است، در غیر این صورت پر واضح است که منطق اقتصادی این سوداگران، اجازه معرفی املاک و ثبت رسمی آن را نخواهد داد. این ضمانت اجرا به نحو مؤثری در «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» پیشبینی شده که اکنون نزد آن مجمع در حال بررسی است.»
ابطال معاملات عادی در سایه ثبت رسمی معاملات
در طرح الزام به ثبت رسمی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده که تا یکسال بعد از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانهای را برای ثبت ادعاهای مالکیت اموال غیرمنقول ایجاد کند تا افراد، مستندات مربوط به املاکی را که تا قبل از راهاندازی سامانه مذکور معامله کردند و همچنان بدون سند رسمی هستند، در آن درج کنند. بر این اساس هر معاملهای که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن درباره آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و هر نوع پیشفروش ساختمان اعم از اینکه بهصورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته میشود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
همچنان که اشاره شد در این طرح ابطال معاملات عادی و وکالتی بهعنوان ضمانت اجرایی برای اعتبارزدایی از این معاملات در نظر گرفته شده و به نظر میرسد با تعیین تکلیف این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام امیدوارتر بود تا پایانی باشد بر معضل معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول که از منشاءهای بزرگ فساد است.
پیامد منفی اسناد غیررسمی
سخنگوی اقتصادی دولت با تشریح آثار زیانبار اسناد عادی در جامعه ابراز امیدواری کرد با تعیین تکلیف طرح الزام به ثبت رسمی معاملات در مجمع تشخیص مصلحت ، هم معاملات املاک و اراضی برای مردم اطمینانبخش شود و هم با شفافیت و رصد بتوان بساط فرارهای مالیاتی و سوداگری و فساد و زدوبند در این حوزه را برچید. خاندوزی درباره سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول اظهار داشت: یکی از معضلات نظام حقوقی و اقتصادی ایران که موانع بسیار زیادی بر سر اهداف مقرراتگذاری و تنظیمگری و شفافیتِ حکمرانی و مسیر مبارزه با فساد و تحقق عدالت ایجاد کرده، رواج و فراگیری اسناد عادی در معاملات مربوط به زمین و املاک و مستغلات و امثال آن است که تقریباً هیچ کشور و نظام اقتصادی پیشرفته و مترقی سراغ نداریم که این مسأله را دههها قبل حل و فصل نکرده باشد.
سخنگوی اقتصادی دولت گفت: اطلاعات مراکز پژوهشی حاکی از آن است که حدود یکسوم اموال غیرمنقول کشور بدون پلاک ثبتی هستند و کد یکتای شناسایی اموال غیرمنقول ندارند و معاملات در این بخش بهصورت عادی و قولنامهای انجام میشود.
وی افزود: البته معامله دو سوم دیگر این اموال هم که دارای پلاک ثبتی هستند، به دلایل مختلف از جمله تفکیک معاملات غیرمجاز عرصه و اعیان و امثال آن بهصورت غیر رسمی انجام میشود اما برآوردها حاکی است یکسوم معاملات تملیکی (مالکیتی) اراضی و املاک و مستغلات با اموال غیرمنقول صرفاً بهصورت فرد عادی انجام شود.
وزیر اقتصاد با بیان اینکه معاملات غیررسمی حداقل ۳ مشکل اصلی در کشور ایجاد میکند، به تبیین پیامدها و آثار منفی آن پرداخت و گفت: نخستین مسأله این است که اشخاص ثالث از انجام معاملات عادی و قولنامهای بیخبرند و به راحتی میشود یک ملک یا واحد ساختمانی را به چند نفر فروخت.
خاندوزی در بیان مشکل دوم توضیح داد که بهدلیل عدم اطلاع دستگاههای حاکمیتی از این معاملات و عدم نظارت بر آنها، دولت نمیتواند فرایند تنظیم بازار مسکن، تعهدات مالی اشخاص و شناسایی افراد فقیر و غنی را بهصورت درست انجام دهد و فرارهای مالیاتی را در پی دارد.
وی ادامه داد: مشکل سوم این است که اسناد عادی به جهت آنکه راحت قابل جعل و تغییر هستند، همواره موجب بروز مشکل تعارضات و اختلافات حقوقی و قضایی میشوند.
به گفته سخنگوی اقتصادی دولت، سالانه تعداد زیادی از پروندههای قضایی مربوط به همین معضلات است که هم مردم و خانوادهها را گرفتار و هزینههای سنگین ایجاد میکند و هم در مشکلات زیادی از جمله اطاله رسیدگی به دعاوی در دستگاه قضایی را در پی دارد که ناشی از پدیده اسناد عادی است که متأسفانه در کشور ما وجود دارد.
سند رسمی، باری از دوش قوه قضائیه بر میدارد
یک وکیل دادگستری درباره اعتبارسند رسمی گفت: به جرأت میتوان گفت که حدود نیمی از دعاوی مطروحه در دادگستری به لحاظ همین اعتبار بخشی به معاملات اموال غیر منقول با سند عادی است و چناچه قانونگذار و بالاخص مجمع تشخیص به سمت و سوی الزامی شدن معامله اموال غیر منقول با سند رسمی پیش روند، حجم قابل توجهی از دعاوی در مراجع قضایی کاهش خواهد یافت و بار بزرگی از دوش قوه قضائیه برداشته خواهد شد.
سیدمهدی حجتی درباره معاملات غیر رسمی و در رابطه با مفاسد ناشی از معاملات اموال غیرمنقول با سند عادی افزود: در زمانی که در اسفند سال ۱۳۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک به تصویب رسید، ثبت معاملاتِ مربوط به اموال غیرمنقول در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بود، اجباری اعلام شد و در ماده ۴۸ همان قانون پیش بینی شد سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
وی ادامه داد: جالب آنکه در اسفند سال ۱۳۵۳ وزارت دادگستری وقت، بخشنامهای صادر کرد که به موجب آن تمام نقاط کشور، زیر پوشش اجباری ثبت معاملات اموال غیرمنقول رفته است؛ لذا ثبت همه معاملات اموال غیرمنقول در همه نقاط کشور الزامی شد ولی سالها پس از انقلاب اسلامی شورای نگهبان طی نظریهای مواد ۴۸ و ۲۲ قانون ثبت را که معامله اموال غیر منقول با سند عادی را معتبر نمیدانست غیر شرعی و باطل اعلام کرد و چون این نظریه دارای اثر قهقرایی بود و به گذشته نیز سرایت کرد، باعث طرح دعاوی بسیار در مراجع قضایی شد.
این وکیل دادگستری با بیان اینکه تلاش بعدی قانونگذار در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه توسعه برای اجباری کردن ثبت معاملات اموال غیر منقول بی فایده بود، افزود: در متن همین ماده قانونگذار به صراحت با عبارت “مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است” به اسناد عادی در معاملات اموال غیر منقول اعتبار بخشیده است؛ لذا همچنان معاملات اموال غیر منقول در کشور ما دارای اعتبار است که علت اساسی این امر، دیدگاهی است که همچنان بر «رضایی» بودن عقودِ مربوط به اموال غیر منقول تأکید دارد.
میگویند نوشته ها از گفته ها معتبر ترند ...